Despeses de comprar una casa: el 10 % que ningú t'explica
Trobes el pis, veus el preu i fas el compte de l'entrada. I llavors algú et deixa anar la frase: «recorda't de les despeses». Comprar una casa costa força més que el seu preu: entre un 10 % i un 12 % addicional en impostos i tràmits que es paguen en efectiu, no amb la hipoteca. Sobre un habitatge de 200.000 euros són entre 20.000 i 24.000 euros extra. Aquesta és la llista completa, amb números.
Per què les despeses no entren a la hipoteca
Aquesta és la part que descol·loca gairebé tothom. El banc et finança com a molt el 80 % del valor de taxació de l'habitatge, i finança la compra, no els impostos. Així que necessites dues bosses de diners diferents:
- L'entrada: aquest 20 % que el banc no hi posa.
- Les despeses: un altre 10-12 % que se'n va en impostos, notaria, registre i paperam, i que surt íntegre del teu compte.
D'aquí surt la regla pràctica del 30 %: per a una casa de 200.000 euros necessites tenir uns 60.000 euros abans de signar res. Si encara ets a la fase de saber si t'hi arriba, t'ho expliquem amb detall a quant has de guanyar per comprar un pis.
L'impost: la despesa més gran, amb diferència
Entre el 70 % i el 80 % de totes les despeses és un sol concepte: l'impost. I quin pagues depèn d'una única cosa: si l'habitatge és nou o usat.
Habitatge de segona mà: ITP
Pagues l'Impost de Transmissions Patrimonials. És la despesa que més varia d'un lloc a l'altre d'Espanya, perquè la seva gestió està cedida a les comunitats autònomes: cadascuna fixa el seu tipus. A la pràctica es mou entre el 6 % i el 10 % segons on compris. Sobre 200.000 euros, la diferència entre una comunitat i una altra són 8.000 euros per la mateixa casa.
Abans de fer números, mira el tipus de la teva comunitat i si et toca alguna reducció: gairebé totes tenen tipus rebaixats per a menors de 32-35 anys, famílies nombroses, persones amb discapacitat o habitatge habitual per sota d'un cert preu. Solen ser diversos milers d'euros i cal demanar-les.
Obra nova: IVA + AJD
Si compres directament al promotor pagues IVA del 10 %, igual a tot Espanya (llevat de les Canàries, amb el seu propi impost), més l'impost d'Actes Jurídics Documentats, que fixa cada comunitat i sol anar del 0,5 % a l'1,5 %. En total, al voltant de l'11 % del preu.
El termini per autoliquidar l'impost és de 30 dies hàbils des de la signatura. Tingues aquests diners a part i disponibles: arriba de seguida.
Notaria, registre i gestoria: el paperam
Aquí les xifres són molt més petites i força predictibles:
- Notaria: uns 600-900 € per a un habitatge mitjà. Les tarifes estan regulades per llei, així que no varien gaire d'un notari a un altre.
- Registre de la Propietat: uns 400-600 €. És el que costa que la casa consti al teu nom, que és justament el que et converteix en propietari.
- Gestoria: al voltant de 400 €, opcional en teoria. Si hi ha hipoteca, la tria i la paga el banc.
- Taxació: entre 300 i 600 €. Només si demanes hipoteca, i la pagues tu.
Suma-ho: el paperam ronda els 1.500-2.500 €. És real, però no és el que descompensa un pressupost. El que el descompensa és l'impost.
El que paga el banc des del 2019
Un matís que estalvia malentesos: cal distingir les despeses de comprar la casa de les despeses de signar la hipoteca. Des de la llei hipotecària del 2019, a la hipoteca el banc assumeix la gestoria, la notaria, el registre i l'AJD del préstec; tu només pagues la taxació. Ho pots consultar a la guia d'hipoteques del Portal del Client Bancari del Banc d'Espanya.
Això no inclou les despeses de la compravenda, que continuen sent teves senceres. I ja que estàs mirant la hipoteca, és bon moment per negociar-ne les condicions: allà hi ha més diners en joc que en tota aquesta llista.
Un exemple amb números: 200.000 €
Habitatge de segona mà de 200.000 euros, hipoteca del 80 %, comunitat amb un ITP del 8 %:
| Concepte | Import |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € |
| ITP (8 %) | 16.000 € |
| Notaria | 750 € |
| Registre | 500 € |
| Taxació | 400 € |
| Despeses totals | 17.650 € |
| Necessites estalviat | 57.650 € |
Gairebé 18.000 euros que no són la casa i que no finança ningú. Amb un ITP del 10 % en lloc del 8 % serien 21.650 €. Per això el primer número que cal mirar no és el preu del pis: és el tipus de la teva comunitat.
Quatre coses a fer abans de signar
- Busca el tipus d'ITP de la teva comunitat i comprova si encaixes en alguna reducció per edat, família o preu de l'habitatge.
- Aparta els diners de les despeses en un compte diferent del de l'entrada. Són dos pagaments separats i en moments diferents.
- Demana el desglossament per escrit a la immobiliària o al notari abans de la signatura. Ha de quadrar amb aquesta llista.
- No buidis el matalàs. Mudança, mobles, altes de subministraments i les primeres avaries arriben just després. Mantén el teu fons d'emergència intacte: comprar casa i quedar-te a zero és la manera més ràpida de tornar a viure al dia.
Com t'ajuda Inveriok
El problema d'aquest compte no és l'aritmètica, és saber d'on parteixes. A Inveriok pots veure el teu patrimoni net real —el que tens menys el que deus— i marcar l'entrada i les despeses com una meta d'estalvi amb data, per saber a quin ritme hi arribes. I amb el simulador d'hipoteca comproves si la quota que et quedaria encaixa de debò en els teus números.
Preguntes freqüents
Quants diners cal tenir estalviats per comprar una casa?
La regla pràctica és el 30 % del preu: al voltant del 20 % d'entrada, perquè el banc rarament finança més del 80 % de la taxació, més un 10-12 % per a les despeses i els impostos. Sobre un habitatge de 200.000 euros són uns 60.000 euros, i les despeses cal pagar-les en efectiu: no entren a la hipoteca.
Quin impost es paga en comprar una casa, ITP o IVA?
Depèn de si l'habitatge és nou o de segona mà. El de segona mà paga ITP, que està cedit a les comunitats autònomes i va aproximadament del 6 % al 10 % segons on compris. El d'obra nova paga IVA del 10 % més l'impost d'Actes Jurídics Documentats, que sol moure's entre el 0,5 % i l'1,5 %.
Qui paga les despeses de la hipoteca, el banc o jo?
Des de la llei hipotecària del 2019 el banc assumeix la gestoria, la notaria i el registre de l'escriptura de préstec i l'impost d'Actes Jurídics Documentats de la hipoteca. Tu pagues la taxació. Compte: això són les despeses de la hipoteca, no les de la compravenda, que continuen sent teves.
Quant de temps tinc per pagar l'ITP després de comprar?
El termini general per autoliquidar l'impost és de 30 dies hàbils des de la signatura. És un dels motius pels quals convé tenir els diners de les despeses a part i disponibles: arriba de seguida i no admet espera.
Fonts
- Agència Tributària — ITP i AJD — què grava l'impost i termini de 30 dies hàbils per autoliquidar-lo.
- Agència Tributària — gestió de l'ITPAJD — l'impost està cedit a les comunitats autònomes, i per això el tipus canvia segons on compris.
- Portal del Client Bancari (Banc d'Espanya) — repartiment de les despeses de la hipoteca entre banc i client.
- Consell General del Notariat — aranzels notarials i tràmits de la compravenda.
- Col·legi de Registradors — inscripció de l'habitatge al Registre de la Propietat.
- Rankia — despeses i impostos de la compra d'habitatge — forquilles de notaria, registre, gestoria i taxació (2026).
- idealista — actualitat d'habitatge — preus i mercat immobiliari.
Avís. Aquest article és informatiu i fa servir percentatges i xifres mitjanes a tall d'exemple; l'ITP i l'AJD els fixa cada comunitat autònoma i el teu cas depèn d'on compris, del tipus d'habitatge i de la teva situació personal. Consulta el tipus vigent a la teva comunitat. No és assessorament financer ni fiscal.