Gastos de comprar una casa: el 10 % que nadie te cuenta
Encuentras el piso, ves el precio y haces la cuenta de la entrada. Y entonces alguien te suelta la frase: «acuérdate de los gastos». Comprar una casa cuesta bastante más que su precio: entre un 10 % y un 12 % adicional en impuestos y trámites que se pagan en efectivo, no con la hipoteca. Sobre una vivienda de 200.000 euros son entre 20.000 y 24.000 euros extra. Esta es la lista completa, con números.
Por qué los gastos no entran en la hipoteca
Esta es la parte que descoloca a casi todo el mundo. El banco te financia como mucho el 80 % del valor de tasación de la vivienda, y financia la compra, no los impuestos. Así que necesitas dos bolsas de dinero distintas:
- La entrada: ese 20 % que el banco no pone.
- Los gastos: otro 10-12 % que se va en impuestos, notaría, registro y papeleo, y que sale íntegro de tu cuenta.
De ahí sale la regla práctica del 30 %: para una casa de 200.000 euros necesitas tener unos 60.000 euros antes de firmar nada. Si aún estás en la fase de saber si te llega, te lo contamos con detalle en cuánto tienes que ganar para comprar un piso.
El impuesto: el gasto más grande, con diferencia
Entre el 70 % y el 80 % de todos los gastos es un solo concepto: el impuesto. Y cuál pagas depende de una única cosa, si la vivienda es nueva o usada.
Vivienda de segunda mano: ITP
Pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Es el gasto que más varía de un sitio a otro de España, porque su gestión está cedida a las comunidades autónomas: cada una fija su tipo. En la práctica se mueve entre el 6 % y el 10 % según dónde compres. Sobre 200.000 euros, la diferencia entre una comunidad y otra son 8.000 euros por la misma casa.
Antes de hacer números, mira el tipo de tu comunidad y si te toca alguna reducción: casi todas tienen tipos rebajados para menores de 32-35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda habitual por debajo de cierto precio. Suelen ser varios miles de euros y hay que pedirlas.
Obra nueva: IVA + AJD
Si compras directamente al promotor pagas IVA del 10 %, igual en toda España (salvo Canarias, con su propio impuesto), más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que fija cada comunidad y suele ir del 0,5 % al 1,5 %. En total, alrededor del 11 % del precio.
El plazo para autoliquidar el impuesto es de 30 días hábiles desde la firma. Ten ese dinero aparte y disponible: llega enseguida.
Notaría, registro y gestoría: el papeleo
Aquí las cifras son mucho más pequeñas y bastante predecibles:
- Notaría: unos 600-900 € para una vivienda media. Las tarifas están reguladas por ley, así que no varían mucho de un notario a otro.
- Registro de la Propiedad: unos 400-600 €. Es lo que cuesta que la casa figure a tu nombre, que es justo lo que te convierte en propietario.
- Gestoría: alrededor de 400 €, opcional en teoría. Si hay hipoteca, la elige y la paga el banco.
- Tasación: entre 300 y 600 €. Solo si pides hipoteca, y la pagas tú.
Súmalo: el papeleo ronda los 1.500-2.500 €. Es real, pero no es lo que descuadra un presupuesto. Lo que lo descuadra es el impuesto.
Lo que paga el banco desde 2019
Un matiz que ahorra malentendidos: hay que distinguir los gastos de comprar la casa de los gastos de firmar la hipoteca. Desde la ley hipotecaria de 2019, en la hipoteca el banco asume la gestoría, la notaría, el registro y el AJD del préstamo; tú solo pagas la tasación. Puedes consultarlo en la guía de hipotecas del Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
Eso no incluye los gastos de la compraventa, que siguen siendo tuyos enteros. Y ya que estás mirando la hipoteca, es buen momento para negociar sus condiciones: ahí hay más dinero en juego que en toda esta lista.
Un ejemplo con números: 200.000 €
Vivienda de segunda mano de 200.000 euros, hipoteca del 80 %, comunidad con un ITP del 8 %:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € |
| ITP (8 %) | 16.000 € |
| Notaría | 750 € |
| Registro | 500 € |
| Tasación | 400 € |
| Gastos totales | 17.650 € |
| Necesitas ahorrado | 57.650 € |
Casi 18.000 euros que no son la casa y que no financia nadie. Con un ITP del 10 % en lugar del 8 % serían 21.650 €. Por eso el primer número que hay que mirar no es el precio del piso: es el tipo de tu comunidad.
Cuatro cosas que hacer antes de firmar
- Busca el tipo de ITP de tu comunidad y comprueba si encajas en alguna reducción por edad, familia o precio de la vivienda.
- Aparta el dinero de los gastos en una cuenta distinta a la de la entrada. Son dos pagos separados y en momentos distintos.
- Pide el desglose por escrito a la inmobiliaria o al notario antes de la firma. Debe cuadrar con esta lista.
- No vacíes el colchón. Mudanza, muebles, altas de suministros y las primeras averías llegan justo después. Mantén tu fondo de emergencia intacto: comprar casa y quedarte a cero es la forma más rápida de volver a vivir al día.
Cómo te ayuda Inveriok
El problema de esta cuenta no es la aritmética, es saber de dónde partes. En Inveriok puedes ver tu patrimonio neto real —lo que tienes menos lo que debes— y marcar la entrada y los gastos como una meta de ahorro con fecha, para saber a qué ritmo llegas. Y con el simulador de hipoteca compruebas si la cuota que te quedaría encaja de verdad en tus números.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado para comprar una casa?
La regla práctica es el 30 % del precio: en torno al 20 % de entrada, porque el banco rara vez financia más del 80 % de la tasación, más un 10-12 % para los gastos e impuestos. Sobre una vivienda de 200.000 euros son unos 60.000 euros, y los gastos hay que pagarlos en efectivo: no entran en la hipoteca.
¿Qué impuesto se paga al comprar una casa, ITP o IVA?
Depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano. La de segunda mano paga ITP, que está cedido a las comunidades autónomas y va aproximadamente del 6 % al 10 % según dónde compres. La de obra nueva paga IVA del 10 % más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que suele moverse entre el 0,5 % y el 1,5 %.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca, el banco o yo?
Desde la ley hipotecaria de 2019 el banco asume la gestoría, la notaría y el registro de la escritura de préstamo y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca. Tú pagas la tasación. Ojo: eso son los gastos de la hipoteca, no los de la compraventa, que siguen siendo tuyos.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP después de comprar?
El plazo general para autoliquidar el impuesto es de 30 días hábiles desde la firma. Es uno de los motivos por los que conviene tener el dinero de los gastos aparte y disponible: llega enseguida y no admite espera.
Fuentes
- Agencia Tributaria — ITP y AJD — qué grava el impuesto y plazo de 30 días hábiles para autoliquidarlo.
- Agencia Tributaria — gestión del ITPAJD — el impuesto está cedido a las comunidades autónomas, y por eso el tipo cambia según dónde compres.
- Portal del Cliente Bancario (Banco de España) — reparto de los gastos de la hipoteca entre banco y cliente.
- Consejo General del Notariado — aranceles notariales y trámites de la compraventa.
- Colegio de Registradores — inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
- Rankia — gastos e impuestos de la compra de vivienda — horquillas de notaría, registro, gestoría y tasación (2026).
- idealista — actualidad de vivienda — precios y mercado inmobiliario.
Aviso. Este artículo es informativo y usa porcentajes y cifras medias a modo de ejemplo; el ITP y el AJD los fija cada comunidad autónoma y tu caso depende de dónde compres, del tipo de vivienda y de tu situación personal. Consulta el tipo vigente en tu comunidad. No es asesoramiento financiero ni fiscal.