Comprar casa en pareja sin estar casados: lo que hay que firmar
Cada vez más parejas compran casa juntas sin pasar por el juzgado ni por el registro civil. Es perfectamente posible, pero tiene una trampa: cuando no hay matrimonio, no hay un régimen legal que reparta las cosas por defecto si algo sale mal. Lo único que os protege es lo que dejéis firmado. Vamos a ver qué es exactamente eso.
Comprar piso en pareja sin estar casados os deja en proindiviso: copropietarios de un porcentaje cada uno, sin división física de la vivienda. Ese porcentaje se fija en la escritura y es lo que manda —no la relación—. Sin matrimonio ni pareja de hecho registrada, lo que reparte derechos y protege a cada uno es lo que firméis, no lo que sintáis.
Proindiviso: qué significa ser copropietarios
Cuando compráis juntos sin estar casados, la vivienda entra en proindiviso —también llamado condominio o comunidad de bienes—: los dos sois dueños de un porcentaje del inmueble a la vez, sin que haya una parte física «tuya» y otra «suya». No es que uno tenga el salón y el otro la cocina; ambos tenéis un porcentaje de todo.
Esto cambia cómo funcionan las decisiones: para vender la casa entera hacen falta los dos. Uno solo puede vender su porcentaje, pero encontrar comprador para «media casa» compartida con un desconocido es, en la práctica, casi imposible.
El porcentaje de la escritura es lo que cuenta
Aquí está la decisión que de verdad importa. En la escritura de compraventa figura qué porcentaje es de cada uno, y hay dos formas de fijarlo:
- 50/50. Lo más habitual, y lo justo cuando aportáis lo mismo.
- Según la aportación real. Si uno pone más entrada o asume más cuota, el reparto puede ser 60/40, 70/30, etc. Como explica esta guía sobre la titularidad al comprar en pareja, conviene que quede expreso en la escritura, porque es lo que marca los derechos de cada uno al vender o al romper.
Y ojo con el silencio: si no indicáis nada, la ley entiende que es al 50%. Si uno ha puesto el 70% de la entrada y no lo dejáis por escrito, sobre el papel ha regalado la diferencia. Poner el número correcto en la escritura no es desconfianza; es la única forma de que el dinero que pusiste siga siendo tuyo.
El pacto de convivencia: barato y clave
La escritura fija los porcentajes, pero no lo resuelve todo. Para el resto —quién paga qué gastos, qué pasa si uno deja de aportar, cómo se vende si rompéis— existe el pacto de convivencia, que conviene elevar a escritura pública.
Es un documento donde dejáis las reglas por escrito antes de que haga falta. Cuesta poco —del orden de menos de cien euros— y es justo la red que el matrimonio da por defecto y que a vosotros nadie os da. Cuando no hay papeles, este pacto son vuestros papeles. Antes de redactarlo, la conversación de fondo ayuda: hablar de dinero con tu pareja sin acabar discutiendo es más fácil antes de firmar que después.
Qué pasa si rompéis: la extinción de condominio
La buena noticia legal: nadie está atrapado. El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que puede pedir la división en cualquier momento. En la práctica se resuelve de dos maneras:
- Extinción de condominio. Uno compra la parte del otro y se queda la casa entera. Es la vía habitual y la más barata, porque tributa menos que una compraventa normal.
- División judicial de la cosa común. Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedirla al juez. Como la vivienda es indivisible, suele acabar en subasta pública, casi siempre por debajo de precio de mercado. Es el peor final para los dos.
La moraleja: acordad de antemano cómo saldríais de la casa, para no depender de un juez si llega el mal momento.
Y la hipoteca, aparte
Un punto que confunde a mucha gente: ser propietario al 50% no es deber el 50% de la hipoteca. Son dos planos distintos. La propiedad la reparte la escritura; la deuda, el préstamo. Si firmáis la hipoteca los dos, ante el banco respondéis del 100% cada uno, aunque en la casa tengáis mitad y mitad. Lo explicamos en detalle en la hipoteca a medias en pareja, y conviene leerlo antes de firmar. Si además estáis mirando la compra, repasad los gastos de comprar una casa —ese 10% que casi nadie presupuesta— y cómo negociar tu hipoteca.
Antes de firmar, los números claros
Casi todo lo anterior se decide mejor con las cifras delante: cuánto pone cada uno de entrada, cuánto aporta al mes y si el reparto de la escritura cuadra con la realidad.
En Inveriok podéis llevar esas aportaciones y ver el patrimonio de cada uno por separado, para que el porcentaje de la escritura no sea una intuición sino un número. Y si compartís una cuenta para los gastos de la casa, el modelo de las tres cuentas es la estructura pensada para eso. Podéis cargar el extracto y comprobar que cada uno aporta lo acordado: así funciona la importación de movimientos, sin conectar el banco ni dar credenciales a nadie.
Preguntas frecuentes
¿Podemos comprar una casa en pareja sin estar casados?
Sí. Compráis en proindiviso —copropiedad—: los dos figuráis como titulares de un porcentaje del inmueble a la vez, sin división física. Ese porcentaje se fija en la escritura de compraventa y es lo que determina vuestros derechos, no la relación. Sin matrimonio ni pareja de hecho, lo que os protege es lo que firméis.
¿Qué porcentaje de la casa pone cada uno en la escritura?
El que acordéis: 50/50 es lo más habitual, pero puede reflejar la aportación real —por ejemplo 60/40 si uno pone más entrada—. Conviene dejarlo expreso en la escritura, porque marca qué le corresponde a cada uno al vender o al romper. Si no se indica nada, la ley entiende que es al 50%.
¿Qué es el pacto de convivencia y para qué sirve?
Es un documento —mejor en escritura pública— donde dejáis por escrito las reglas: qué porcentaje es de cada uno, quién aporta qué, cómo se reparten los gastos y qué pasa si os separáis. Cuesta poco y es la mejor red de seguridad cuando no hay matrimonio que regule el reparto por defecto.
¿Qué pasa con la casa si nos separamos?
Ninguno está obligado a seguir en la copropiedad: el artículo 400 del Código Civil deja a cualquier copropietario pedir la división en cualquier momento. Lo habitual es la extinción de condominio: uno compra la parte del otro. Si no hay acuerdo, se puede pedir la división judicial de la cosa común, que suele acabar en subasta.
Fuentes
- Código Civil (BOE) — artículos 400 y 401: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y puede pedir la división de la cosa común en cualquier momento.
- Fotocasa Life — la titularidad al comprar casa en pareja: proindiviso, porcentaje 50/50 o por aportación, y por qué debe constar en la escritura.
- Arquitasa — extinción de condominio: cómo se disuelve el proindiviso y qué pasa si no hay acuerdo (división judicial y subasta).
- iad España — comprar vivienda en pareja: el pacto de convivencia y las cautelas cuando no hay matrimonio.
- Finanzas para Todos (CNMV y Banco de España) — herramientas gratuitas de presupuesto personal del Plan de Educación Financiera.
Aviso. Este artículo es informativo y no es asesoramiento financiero ni legal. La titularidad, la tributación y los efectos de una ruptura dependen de vuestra situación y de cada comunidad autónoma; ante una duda concreta, consultad con un notario o un abogado.